첫 번째 — 이 계산기가 다루는 취득인지 확인
취득세 계산기는 개인이 주택을 매매로 유상취득하는 상황을 대상으로 합니다. 증여·상속 같은 무상취득, 신축·증축 등 원시취득, 법인의 취득, 토지·상가·오피스텔처럼 주택 판정이 다른 자산은 세율과 과세표준 규칙이 달라 같은 화면에 넣으면 안 됩니다.
계약서의 명칭만으로 주택 여부나 취득 유형이 확정되는 것은 아닙니다. 건축물대장·등기와 실제 취득 원인, 취득자의 개인·법인 구분을 확인한 뒤 계산 범위에 들어오지 않으면 위택스 또는 관할 지방자치단체에서 해당 유형의 산식을 확인하세요.
입력 전에 확인할 8가지
| 항목 | 확인 질문 | 틀리기 쉬운 지점 |
|---|---|---|
| 취득 유형 | 매매로 취득하는 주택인가 | 증여·상속·신축을 매매로 입력 |
| 취득가액 | 신고 과세표준에 사용할 금액인가 | 만원/원 단위 또는 부대비용 혼동 |
| 취득 후 주택 수 | 이번 주택을 포함하면 몇 채인가 | 취득 전 주택 수를 입력 |
| 주택 수 특례 | 상속·일시적 2주택 등 예외가 있는가 | 계산기가 자동 판정한다고 가정 |
| 조정대상지역 | 취득일 기준 대상 지역인가 | 현재 지역 상태나 계약일과 혼동 |
| 전용면적 | 85㎡를 초과하는가 | 공급면적을 입력하거나 85㎡와 85㎡ 초과를 혼동 |
| 생애최초 감면 | 과거 소유·12억원·거주 목적·주택 유형 요건을 충족하는가 | 일반 200만원과 특정 주택 300만원 한도를 혼동 |
| 지방교육세·농특세 | 본세 외 부가 세목을 합계에 넣었는가 | 취득세만 납부 총액으로 오인 |
주택 수는 이번 취득 후 기준으로 입력
계산기 선택값의 1주택·2주택·3주택은 일반적으로 이번 주택을 취득한 뒤의 수를 뜻합니다. 기존 1주택자가 새 주택을 사면 우선 2주택 조건을 검토해야 하며, 조정대상지역 여부와 법정 특례에 따라 표준세율 또는 중과세율 판정이 달라집니다.
다만 상속주택, 일시적 2주택, 일정 요건의 지방주택 등은 주택 수 산정 특례가 존재할 수 있습니다. 계산기는 가족의 세대 관계, 기존 주택 취득일과 처분기한을 알 수 없으므로 단순히 등기 수만 세어 중과 여부를 확정하지 않습니다. 경계 사례는 취득 전에 지자체에 확인하는 편이 비용을 가장 적게 들입니다.
조정대상지역과 85㎡는 서로 다른 질문
조정대상지역 여부는 다주택 중과세율 판단에 영향을 주고, 전용면적 85㎡ 초과 여부는 농어촌특별세 계산에 영향을 줍니다. 둘 중 하나가 맞는다고 다른 하나도 자동으로 맞는 것은 아닙니다. 지역은 취득 시점의 공식 지정 상태, 면적은 계약서 광고면적이 아니라 공부상 전용면적으로 확인하세요.
85㎡인 주택과 85㎡를 초과하는 주택도 구분해야 합니다. 화면의 체크박스는 ‘85㎡ 이상’이 아니라 ‘85㎡ 초과’ 조건이며, 중과가 적용되는 경우 농어촌특별세율도 표준세율 사례와 다르게 계산될 수 있습니다.
생애최초 감면은 일반 200만원과 특정 주택 300만원을 구분
2026년 현행법상 본인이 대한민국 국민인 성년이고 본인과 배우자가 원칙적으로 주택 소유 사실이 없으며, 거주 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 유상 취득하는 등의 요건을 확인합니다. 현행 조문에는 소득상한이 없습니다. 일반 주택의 취득세 감면한도는 최대 200만원이며 이 계산기의 체크박스는 이 일반 한도만 계산합니다.
전용면적 60㎡ 이하이면서 3억원 이하(수도권 6억원 이하)인 일정 비아파트 공동주택·도시형생활주택·다가구주택과 인구감소지역 주택 등 법정 유형은 최대 300만원 한도가 적용될 수 있습니다. 공동취득이라도 200만원 또는 300만원은 사람별이 아니라 해당 주택 전체 합계 한도입니다. 계산기는 이 유형을 자동 판정하지 않으므로 해당하면 일반 200만원 결과로 신고하지 말고 지자체에 확인해야 합니다.
사후관리는 ‘3개월 전입·3년 실거주’ 한 문장으로 쓰지 않는다
거주 목적 취득이 전제이며, 현행 지방세특례제한법은 취득일을 법정 기산일로 삼아 3년 이내 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면세액을 추징할 수 있도록 규정합니다. 일정한 임차인 승계주택은 남은 임대차기간이 1년 이내인지 등을 따져 임대차 만료일을 기산일로 보는 별도 규정이 있습니다.
따라서 예전 안내의 ‘취득 후 3개월 이내 전입하고 3년간 실거주’ 문구를 모든 2026년 취득에 그대로 적용하면 현행 조문을 잘못 설명할 수 있습니다. 기존 임차인의 계속 거주, 매각·증여, 추가 임대나 용도 변경이 예정돼 있다면 취득 전에 지방세특례제한법 제36조의3과 행정안전부 운영기준을 개별 확인해야 합니다.
검산된 대표 사례
| 조건 | 계산 결과 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 5억원·취득 후 1주택·85㎡ 이하 | 합계 550만원 | 표준세율과 지방교육세 |
| 위 조건+일반 생애최초 감면 가정 | 합계 350만원 | 일반 최대 200만원 차감만 반영 |
| 7.5억원·1주택·85㎡ 초과 | 합계 1,800만원 | 취득세율 2%와 농특세 |
| 6.5억원·1주택·85㎡ 이하 | 합계 953만3,090원 | 6억~9억원 비례세율·절사 |
| 10억원·조정지역 취득 후 2주택·85㎡ 초과 | 합계 9,000만원 | 8% 중과와 부가세목 |
신고 전에 마지막으로 할 일
- 계약서·등기·건축물대장에서 취득 유형과 전용면적을 맞춥니다.
- 세대 기준 기존 주택과 이번 취득 후 주택 수를 정리합니다.
- 취득일 기준 조정대상지역과 주택 수 특례를 공식 자료로 확인합니다.
- 감면을 적용한다면 일반 200만원·특정 300만원 유형과 매각·증여·임대 등 사후 요건을 기록합니다.
- 위택스 또는 관할 지자체에서 신고기한, 과세표준과 최종 세목을 확인합니다.
자주 묻는 질문
기존에 1채가 있고 새 집을 사면 주택 수에 1을 입력하나요?
일반적으로 이번 취득 후 기준이므로 2주택 조건을 검토합니다. 다만 일시적 2주택 등 특례 여부는 계산기가 자동 판정하지 않습니다.
공급면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 대상인가요?
화면은 전용면적 85㎡ 초과 여부를 사용합니다. 분양광고의 공급면적과 혼동하지 말고 공부상 전용면적을 확인하세요.
생애최초를 체크하면 실제 감면 자격도 확인된 건가요?
아닙니다. 계산기는 일반 최대 200만원 시나리오만 보여줍니다. 과거 주택 소유, 거주 목적, 가액·주택 유형, 특정 300만원 한도와 사후관리 요건은 별도로 심사됩니다.
취득세 계산 결과에 중개보수도 포함되나요?
포함되지 않습니다. 중개보수는 별도 비용이므로 중개수수료 계산기에서 확인해야 합니다.
신고할 금액은 계산기 결과 그대로인가요?
계산기는 일반적인 주택 매매 조건의 참고값입니다. 실제 과세표준, 특례, 감면과 신고기한은 위택스 또는 관할 지자체에서 확인해야 합니다.
근거·출처: 지방세법 제10조의2~제10조의4·제11조·제13조의2·제20조, 지방세법 시행령 제28조의3·제28조의4, 지방세특례제한법 제36조의3, 행정안전부고시 제2026-3호 생애최초 감면 운영기준, 위택스