취득세, 6억·9억 구간과 다주택 중과는 어떻게 다르게 계산되나
주택을 유상으로 취득하면 취득세·지방교육세와 함께, 전용면적 85㎡를 초과하는 경우 농어촌특별세까지 납부합니다. 기본세율은 취득가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 구간은 취득가액에 비례해 1%에서 3%까지 점진적으로 오르는 누진 구조이며, 9억원을 초과하면 3%로 고정됩니다.
2주택 이상을 보유하게 되면 지방세법상 다주택 중과가 적용됩니다. 조정대상지역에서는 2주택째부터, 조정대상지역이 아닌 곳에서는 3주택째부터 8% 세율이 적용되며, 조정대상지역 3주택 이상·비조정대상지역 4주택 이상이 되면 12%까지 오릅니다. 중과가 적용되면 지방교육세도 세율에 비례한 구간별 계산이 아니라 0.4%로 고정됩니다.
생애최초 주택 구입 감면은 일반 주택의 경우 취득가액 12억원 이하 등 법정 요건을 충족하면 취득세에서 최대 200만원을 차감합니다. 특정 소형 비아파트·도시형생활주택·다가구주택과 인구감소지역 주택 등은 최대 300만원 한도일 수 있으나 이 계산기는 자동 판정하지 않습니다. 거주 목적 취득과 3년 이내 매각·증여·임대 등 사후관리도 별도로 확인해야 합니다.
이 계산기는 주택 유상취득(매매)만 다룹니다. 증여·상속 같은 무상취득이나 신축 등 원시취득, 토지·상가 등 주택 외 부동산은 세율 산정 방식이 달라 계산 대상이 아닙니다.
취득세는 부동산 매매 과정에서 중개보수와 함께 목돈이 나가는 항목이므로 중개수수료 계산기로 중개보수도 함께 확인해보는 것이 좋습니다. 취득 이후 매년 부담하는 보유세는 재산세 계산기에서 별도로 계산할 수 있습니다.
이 계산기는 지방세법·지방세특례제한법 기준의 참고용 추정치이며 세무 조언이 아닙니다. 일시적 2주택, 주택 수 제외, 지분 취득, 생애최초 감면의 과거 소유·거주 목적·특정 300만원 한도와 사후관리, 조정대상지역 지정은 자동 판정하지 않습니다. 정확한 세액은 위택스 또는 관할 지방자치단체·세무사를 통해 확인하세요.
취득세, 어떤 순서로 계산되나
주택 매매 취득세는 취득가액에 세율을 곱한 취득세, 취득세에 연동되는 지방교육세, 전용면적 85㎡ 초과 주택에 붙는 농어촌특별세로 구성됩니다. 세율은 주택 수와 조정대상지역에 따라 기본세율(1~3%)과 중과세율(8%·12%)로 나뉩니다. 생애최초 체크는 취득가액 12억원 이하 일반 주택의 최대 200만원 한도만 계산하며, 특정 주택의 300만원 한도는 별도 확인해야 합니다.
계산 순서
- 취득가액을 만원 단위로 입력합니다(예: 5억원은 50000).
- 이번 취득으로 몇 번째 주택이 되는지 선택하고, 조정대상지역 여부를 체크합니다.
- 전용면적이 85㎡를 초과하면 체크합니다. 농어촌특별세 부과 여부가 여기서 갈립니다.
- 취득가액 12억원 이하의 일반 생애최초 감면 요건을 충족한다고 가정할 때만 200만원 감면 항목을 체크합니다.
- 적용 세율과 취득세·지방교육세·농어촌특별세·합계 납부세액을 확인합니다.
6억~9억 구간 누진 공식
세율(%) = 취득가액(억원) × 2/3 − 3, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 적용
- 취득가액 6억원 이하: 세율 1% 고정.
- 취득가액 6억원 초과 9억원 이하: 위 공식으로 계산한 세율을 적용하며, 6억원에 가까울수록 1%에 가깝고 9억원에 가까울수록 3%에 가깝습니다.
- 취득가액 9억원 초과: 세율 3% 고정.
- 지방교육세는 기본세율 구간에서는 취득세율의 10분의 1(0.1~0.3%), 중과세율(8%·12%) 구간에서는 0.4%로 고정됩니다.
- 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과 주택에만 부과되며, 기본세율 구간 0.2%, 8% 중과 구간 0.6%, 12% 중과 구간 1.0%입니다.
- 각 세목은 10원 미만을 절사해 표시합니다.
생애최초 감면, 어떤 조건에서 받을 수 있나
일반 한도와 계산 범위
취득가액 12억원 이하 등 요건을 충족한 일반 주택은 취득세에서 최대 200만원을 차감합니다. 이 화면은 일반 한도만 계산하며 특정 소형 비아파트·인구감소지역 주택 등의 최대 300만원 한도는 자동 판정하지 않습니다.
적용 기한과 사후관리
2028년 12월 31일까지 취득분이 대상입니다. 거주 목적 취득이 전제이고 법정 기산일부터 3년 내 매각·증여 또는 임대를 포함한 다른 용도 사용 시 추징될 수 있습니다. 임차인 승계주택은 별도 기산일 요건을 확인해야 합니다.
다주택 중과 세율
| 구분 | 가산세율 |
|---|
| 조정대상지역 2주택 | 8% |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 12% |
| 비조정대상지역 3주택 | 8% |
| 비조정대상지역 4주택 이상 | 12% |
참고: 매매 외 취득 유형별 세율
| 취득 유형 | 세율 | 비고 |
|---|
| 증여(무상취득) | 3.5% | 배우자·직계존비속 등 일반 증여, 조정대상지역 고가주택은 별도 중과 |
| 상속 | 2.8% | 무상취득 중 상속에 의한 취득 |
| 원시취득(신축 등) | 2.8% | 건물을 새로 짓는 경우 |
| 주택 외 부동산(토지·상가 등) | 4% | 유상취득 기준 |
이럴 때 씁니다
아파트 매매 취득세 사전 확인
계약 전 취득가액을 넣어 부담할 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세까지 합친 총 납부세액을 미리 확인합니다.
다주택자 중과세율 미리 확인
보유 주택 수와 조정대상지역 여부를 넣어 중과세율이 적용되는지, 그로 인해 세액이 얼마나 늘어나는지 살펴봅니다.
생애최초 감면 대상 여부 확인
생애최초 주택 구입 조건을 체크해 감면이 적용되는지, 감면을 받은 뒤 실제 취득세가 얼마로 줄어드는지 확인합니다.
전용면적 85㎡ 초과 여부 확인
전용면적 초과 여부를 체크해 농어촌특별세가 추가로 붙는지, 그만큼 총 납부세액이 얼마나 늘어나는지 따져 봅니다.
자주 묻는 질문
일시적 2주택인 경우에도 다주택 중과가 적용되나요?
종전 주택을 정해진 기한 안에 처분하면 다주택 중과 대상에서 제외될 수 있는 일시적 2주택 특례가 있습니다. 처분 기한은 조정대상지역 여부와 종전·신규 주택 취득 시점에 따라 달라지므로, 이 계산기는 별도 특례를 반영하지 않았습니다. 해당 여부는 위택스나 관할 지방자치단체에서 확인해야 합니다.
조정대상지역은 어디인지 어떻게 확인하나요?
조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 고시로 수시로 바뀝니다. 취득 시점 기준 최신 지정 현황을 국토교통부 또는 관할 시·군·구에서 확인한 뒤 이 계산기에 입력해야 정확합니다.
취등록세와 취득세는 같은 세금인가요?
2011년 지방세법 개편으로 기존의 취득세와 등록세가 취득세로 통합되었습니다. 지금도 관행적으로 '취등록세'라고 부르는 경우가 많지만, 현재는 취득세 한 항목으로 신고·납부합니다.
오피스텔도 이 계산기로 계산할 수 있나요?
오피스텔은 주거용으로 사용해도 건축법상 업무시설로 분류되어 주택 수 산입 여부와 세율 적용 방식이 아파트·단독주택과 다릅니다. 이 계산기는 주택 매매만 대상으로 하므로 오피스텔에는 적용할 수 없습니다.
취득세는 언제까지 신고·납부해야 하나요?
취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 상속의 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다.
이 계산기는 지방세법 §11·§13의2의 주택 유상취득(매매) 세율만 다루는 참고용 추정치입니다. 증여·상속, 신축, 지분 환산가액, 비주택, 주택 수 제외와 일시적 2주택 특례는 계산 대상이 아닙니다. 생애최초는 일반 최대 200만원만 반영하며 특정 주택의 300만원 한도, 과거 주택 소유, 거주 목적과 3년 내 매각·증여·임대 등 사후관리는 별도로 확인해야 합니다. 조정대상지역은 취득 시점 기준으로 확인해야 하며 결과는 세무 조언이 아닙니다.
근거·출처: 지방세법 §11·§13의2 (국가법령정보센터), 지방세특례제한법 §36조의3, 행정안전부고시 제2026-3호
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최종 업데이트: 2026-08-17