재산세, 어떻게 계산하나
주택분 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 여기에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세 본세의 20%)를 더한 금액이 실제 고지되는 총 재산세입니다. 이 계산기는 세 항목을 각각 계산해 합산합니다.
공정시장가액비율은 1세대1주택 여부에 따라 갈립니다. 1주택자는 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%가 적용되고, 다주택자·법인은 공시가격과 무관하게 60%가 적용됩니다. 같은 공시가격이라도 1주택 여부에 따라 과세표준이 크게 달라집니다.
세율도 1주택 여부와 공시가격 9억원 기준으로 나뉩니다. 1세대1주택자이면서 공시가격이 9억원 이하이면 0.05~0.35%의 특례세율이 적용되고, 그 외(다주택이거나 1주택이라도 공시가격이 9억원을 초과)에는 0.1~0.4%의 표준세율이 적용됩니다. 공시가격이 9억원을 넘는 1주택자는 세율만 표준으로 바뀔 뿐, 공정시장가액비율 3구간 특례는 그대로 유지됩니다.
재산세는 6월 1일 기준으로 그 주택을 소유한 사람에게 부과됩니다. 매매 잔금일이 6월 1일 이전이면 매수인이, 이후면 매도인이 그해 재산세를 납부하므로 거래 시기를 이 기준일 앞뒤로 조율하는 경우가 많습니다. 산출된 본세가 20만원 이하이면 7월에 한 번에 고지되고, 20만원을 초과하면 7월과 9월에 절반씩 나눠 고지됩니다.
이 계산기가 다루지 않는 항목도 있습니다. 세부담 상한제(전년 대비 세액 급증을 제한)와 과세표준상한제, 임대주택 등록 시 감면 같은 제도는 반영하지 않으므로 실제 고지서와 차이가 날 수 있습니다. 종합부동산세는 이 재산세와 별개로 계산되며 2026 종부세 시뮬레이터에서, 세제개편 흐름은 종부세 개편 3년 로드맵 가이드에서, 주택 취득 시 세금은 취득세 계산기에서 확인할 수 있습니다.
이 계산은 지방세법상 표준 산식에 따른 추정치이며 세무 조언이 아닙니다. 세부담 상한제·과세표준상한제·감면(임대주택 등록 등)은 반영하지 않았습니다. 확정 세액은 관할 지자체 고지서 또는 위택스에서 확인하세요.
재산세, 무엇으로 구성되나
주택분 재산세는 재산세 본세, 도시지역분, 지방교육세 세 항목의 합입니다. 본세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용해 계산하고, 도시지역분은 도시지역 내 주택에 과세표준의 0.14%를 더하며, 지방교육세는 본세의 20%입니다. 1세대1주택자는 공정시장가액비율(3구간 특례)과 세율(공시 9억원 이하 특례세율) 양쪽에서 다주택자보다 낮은 부담을 적용받습니다.
계산 순서
- 공시가격을 만원 단위로 입력합니다. 6월 1일 기준 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.
- 1세대1주택 여부를 체크합니다. 1주택 여부에 따라 공정시장가액비율(43~45% 또는 60%)과 세율 구간이 갈립니다.
- 도시지역 내 주택인지 체크합니다(기본값 체크). 도시지역이 아니면 체크를 해제하면 도시지역분이 빠집니다.
- 과세표준(공시가격×비율)에 세율을 적용한 본세, 본세의 20%인 지방교육세, 과세표준의 0.14%인 도시지역분을 각각 확인합니다.
- 본세가 20만원 이하면 7월에 한 번에, 20만원을 초과하면 7월·9월에 절반씩 나뉘어 고지되는 금액을 확인합니다.
공정시장가액비율·세율 기준
| 구분 | 1세대1주택자 | 다주택자·법인 |
|---|
| 공정시장가액비율 | 공시 3억원 이하 43% · 3억~6억원 44% · 6억원 초과 45% | 60%(공시가격 무관 일괄) |
| 적용 세율 | 공시 9억원 이하: 특례세율 0.05~0.35%. 공시 9억원 초과: 표준세율 0.1~0.4%(비율은 특례 3구간 유지) | 표준세율 0.1~0.4%(공시가격 무관) |
| 과표 6천만원 이하 | 0.05% | 0.1% |
| 과표 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 0.1%(누진공제 3만원) | 0.15%(누진공제 3만원) |
| 과표 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 0.2%(누진공제 18만원) | 0.25%(누진공제 18만원) |
| 과표 3억원 초과 | 0.35%(누진공제 63만원) | 0.4%(누진공제 63만원) |
| 도시지역분(도시지역 내 주택) | 과세표준 × 0.14% | 과세표준 × 0.14% |
| 지방교육세 | 재산세 본세 × 20% | 재산세 본세 × 20% |
검증된 계산 예시(과세표준·본세·도시지역분·지방교육세·합계)
| 조건 | 과세표준 | 본세 / 도시지역분 / 지방교육세 | 합계(7월+9월) |
|---|
| 1세대1주택·공시 5억원(도시지역) | 2.2억원(비율 44%) | 260,000 / 308,000 / 52,000원 | 620,000원(310,000+310,000) |
| 다주택·공시 5억원(도시지역) | 3억원(비율 60%) | 570,000 / 420,000 / 114,000원 | 1,104,000원(552,000+552,000) |
| 1세대1주택·공시 10억원(도시지역) | 4.5억원(비율 45%, 세율은 표준 적용) | 1,170,000 / 630,000 / 234,000원 | 2,034,000원(1,017,000+1,017,000) |
이럴 때 씁니다
공시가격으로 재산세 예상액 확인
공시가격을 넣어 본세와 도시지역분, 지방교육세를 합친 연간 재산세 총액이 얼마인지 미리 확인해 봅니다.
1주택자 특례세율 적용 확인
1세대1주택 여부를 체크해 다주택자보다 낮은 공정시장가액비율과 특례세율이 그대로 적용되는지 확인해 봅니다.
7월·9월 납부액 나눠 확인
본세 금액에 따라 한 번에 고지되는지, 7월과 9월로 나뉘어 절반씩 나눠 고지되는지 미리 확인해 둡니다.
매매 잔금일 앞뒤 세금 비교
잔금일을 과세기준일 앞뒤로 조율할 때 매수인과 매도인 중 누가 그해 재산세를 부담하게 되는지 가늠합니다.
자주 묻는 질문
재산세와 종부세는 뭐가 다른가요?
재산세는 이 계산기가 다루는 지방세로, 공시가격과 관계없이 주택을 보유한 모든 사람에게 부과됩니다. 종합부동산세(종부세)는 국세이며 1세대1주택 기준 공시가격이 일정 금액을 넘는 고가·다주택 보유자에게만 별도로 추가 부과됩니다. 두 세금은 과세표준·세율 산식이 전혀 다르며 각각 따로 계산해야 합니다.
공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부가 운영하는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회할 수 있습니다. 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 그 시점에 공시된 가격을 사용합니다.
왜 6월 1일이 중요한가요?
재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 부과됩니다. 매매 잔금을 6월 1일 이전에 치르면 매수인이, 6월 1일 이후에 치르면 매도인이 그해 재산세 전액을 부담합니다. 하루 차이로 재산세 납세 의무자가 바뀌므로 계약 시 잔금일을 확인해야 합니다.
공시가격이 9억원을 넘으면 1주택자도 손해인가요?
세율만 표준세율(0.1~0.4%)로 바뀝니다. 공정시장가액비율은 여전히 1주택 3구간 특례(43~45%)가 그대로 적용되므로, 다주택자의 일괄 60%보다는 낮은 과세표준을 유지합니다. 즉 세율 특례만 빠지고 비율 특례는 남는 구조입니다.
세부담 상한제·과세표준상한제는 왜 반영되지 않았나요?
세부담 상한제는 전년도 재산세액 대비 올해 세액 증가율을 일정 비율(공시가격 구간별로 105~130%) 이내로 제한하는 제도이고, 과세표준상한제는 과세표준 자체의 연간 상승폭을 제한하는 별도 제도입니다. 두 제도 모두 전년도 과세 이력이 있어야 계산할 수 있어 이 계산기의 입력값(공시가격 1개)만으로는 반영할 수 없습니다. 실제 고지 세액은 이 계산기의 산출액보다 낮게 나올 수 있습니다.
오피스텔도 이 계산기로 계산할 수 있나요?
주거용으로 재산세를 신고한 오피스텔은 주택분 재산세율(이 계산기 기준)이 적용될 수 있지만, 업무용으로 사용·신고된 오피스텔은 건축물분(대체로 0.25% 단일세율)과 토지분으로 별도 과세되어 이 계산기의 산식과 다릅니다. 재산세 과세대장상 용도를 지자체에 확인한 뒤 사용하세요.
이 계산기는 지방세법 §110·§111·§111의2·§112에 따른 주택분 재산세 표준 산식(공정시장가액비율·세율·도시지역분·지방교육세·분납 기준)을 계산합니다. 세부담 상한제, 과세표준상한제, 임대주택 등록 등에 따른 감면은 반영하지 않으므로 실제 고지서와 차이가 날 수 있습니다. 확정 세액은 관할 지자체 고지서 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 확인해야 합니다.
근거·출처: 지방세법 §110·§111·§111의2·§112 (국가법령정보센터), 행정안전부 — 공정시장가액비율(지방세법 시행령)
개인정보와 안전성
- 브라우저에서 계산 — 입력한 값은 사용 중인 기기 안에서만 계산됩니다. utilduck 서버로 전송되지 않습니다.
- 암호화된 연결 — 모든 페이지는 HTTPS로 제공되어 통신 구간에서 내용을 읽을 수 없습니다.
- 제3자에게 전달하지 않음 — 입력한 값은 분석·광고 서비스로 넘어가지 않습니다.
- 저장하지 않음 — 계산 결과를 서버에 저장하지 않으며 회원가입도 필요 없습니다.
최종 업데이트: 2026-08-17