종부세 개편 3년 로드맵

큰 그림 — 정부안 발표부터 실제 적용까지

2026년 8월 재정경제부가 발표한 세제개편안 상세본에는 종합부동산세(종부세) 관련 항목이 대거 포함되어 있습니다. 기본공제금액, 과세대상 기준, 공정시장가액비율, 세율 구간, 1세대1주택자 세액공제까지 종부세 계산식 전체가 바뀝니다.

아직 국회에 제출되지 않은 정부안입니다. 9월 정기국회 제출과 12월 의결 과정을 거쳐야 하며, 그 과정에서 세율과 기준금액이 바뀔 수 있습니다.

통과되더라도 개정안 항목은 전부 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 종부세 납세의무는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준으로 성립하므로, 실제 적용은 2027년 6월 1일 기준 재산세·종부세부터입니다. 다만 공정시장가액비율과 세액공제 산정 방식은 '27년과 '28년 이후로 한 번 더 나뉘어 단계적으로 바뀝니다.

기본공제 — 거주 여부로 갈리는 구조

가장 큰 변화는 1세대1주택자의 기본공제가 실거주 여부에 따라 갈린다는 점입니다. 현행은 실거주 여부와 무관하게 12억원이지만, 개정안은 실제 거주하면 14억원, 거주하지 않으면(예: 상속·투자 목적 1주택) 9억원으로 낮아집니다.

다주택자(1세대1주택자가 아닌 경우)는 반대로 완화됩니다. 정액 9억원 대신 4억원에 거주주택 공시가격 비중을 곱한 금액(최대 9억원)을 더하는 방식이라, 실거주 주택이 있으면 공제액이 늘어날 수 있습니다. 거주주택이 없으면(비중 0%) 4억원, 거주주택 공시가격이 전체와 같으면(비중 100%) 최대 9억원이 적용됩니다.

과세대상 기준도 함께 바뀝니다. 현행은 1세대1주택 12억 초과·그 외 9억 초과지만, 개정안은 1세대1주택 14억 초과·그 외 9억 초과로 상향됩니다. 종부세 시뮬레이터에 공시가격과 거주 여부를 입력하면 3단계 기본공제가 자동으로 반영됩니다.

공정시장가액비율 — '27년 70%, '28년 이후 80%로 갈리는 대상

공정시장가액비율도 주택 수에 따라 단계가 갈립니다. 전 국민 60%였던 비율이 '27년에는 일괄 70%로 오르고, '28년 이후에는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대1주택자는 제외)만 80%로 한 번 더 오릅니다.

1세대1주택자와 2주택 이하 비조정지역 보유자는 70%에서 멈추고, 다주택·조정지역 보유자만 단계적으로 더 오르는 구조입니다. 1세대1주택자는 '28년 이후에도 이 규정에서 명시적으로 제외되어 계속 70%가 적용됩니다.

세율 구간도 함께 조정됩니다. 6억~12억 구간은 주택 수와 무관하게 1.0%에서 1.3%로 오르고, 12억~25억 구간은 2주택 이하·3주택 이상이 각각 1.3%/2.0%에서 '27년 1.5%/2.0%로, '28년 이후에는 2.0% 단일세율로 합쳐집니다.

1세대1주택 세액공제 — 보유기간에서 거주기간 중심으로

1세대1주택자 세액공제는 '보유기간' 중심에서 '거주기간' 중심으로 바뀝니다. '27년에는 보유공제(기존의 절반 요율)와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하는 과도기를 거치고, '28년 이후에는 거주공제만 남습니다.

동시에 그동안 없었던 세액공제 금액 한도가 새로 생깁니다('27년 800만원, '28년 이후 600만원). 공시가격이 매우 높은 고령·장기거주자는 공제율을 채우더라도 공제액이 한도에 막힐 수 있습니다.

세부담 상한·농특세·재산세 — 계산 시 주의할 점

세부담 상한(종부법 §10)은 직전연도 대비 총세액 증가율에 적용되는 제한선으로, 현행 150%에서 '27년 이후 200%로 완화됩니다. 전년보다 세액이 급증하더라도 최대 2배까지만 늘어나도록 제한하는 폭이 넓어지는 것입니다.

종부세 결정세액에는 농어촌특별세(농특법 §5①8호)가 결정세액의 20%만큼 별도로 붙습니다. 이 비율은 개편안에서도 바뀌지 않습니다.

세부담 상한은 재산세(지방세)와 종부세를 합한 직전연도 총세액이 기준인데, 재산세는 이 로드맵이 다루는 범위에 포함하지 않습니다. 직전연도 보유세액을 직접 입력했을 때만 상한액을 참고용으로 확인할 수 있습니다.

근로소득·연말정산 관련 개편은 2026 세제개편안 계산기에서, 주택 처분 시 양도소득세 개편은 양도세 시뮬레이터에서 각각 확인할 수 있습니다.

사례로 보는 변화

예시① 1세대1주택자(68세, 공시가격 20억원 실거주, 보유 12년·거주 12년)의 결정세액은 현행 82.8만원에서 '27년 70.2만원으로 낮아지고, '28년 이후에도 70.2만원으로 유지됩니다. 농어촌특별세를 더한 총 납부액은 현행 99.4만원에서 '27·'28년 84.2만원입니다.

예시② 3주택자(공시가격 합계 30억원, 거주주택 10억원, 비조정대상지역)는 반대로 늘어납니다. 결정세액이 현행 1,080.0만원에서 '27년 2,146.7만원, '28년 이후 2,633.3만원으로 오르고, 총 납부액도 현행 1,296.0만원에서 '28년 이후 3,160.0만원까지 늘어납니다.

예시③ 1세대1주택자(45세, 공시가격 13억원 비거주, 보유 3년)는 현행 결정세액 30.0만원(총 납부액 36.0만원)이지만, 과세대상 기준이 14억 초과로 오르는 '27·'28년에는 과세 대상에서 제외됩니다.

정확한 세 시점 비교는 종부세 시뮬레이터에 본인의 공시가격·거주 여부·보유기간을 입력해 직접 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

2026 종부세 개편안은 언제부터 적용되나요?

아직 국회에 제출되지 않은 정부안입니다. 통과되더라도 기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제 등 이 로드맵이 다루는 모든 항목은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 종부세 납세의무는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준으로 성립하므로 실제로는 2027년 6월 1일 기준분부터입니다.

1세대1주택자 기본공제가 14억원이 아니라 9억원이 되는 경우는 언제인가요?

1세대1주택자라도 그 주택에 실제로 거주하지 않으면(예: 상속받아 보유만 하거나 다른 곳에서 전세로 거주하는 경우) 개정안 기준 기본공제가 14억원이 아닌 9억원으로 적용됩니다. 현행 제도는 거주 여부와 무관하게 12억원이므로, 비거주 1세대1주택자는 개정으로 기본공제가 오히려 12억원에서 9억원으로 낮아집니다.

공정시장가액비율 80%는 누구에게 적용되나요?

'28년 이후 기준으로 3주택 이상을 보유했거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우에 80%가 적용됩니다. 다만 1세대1주택자는 이 규정에서 명시적으로 제외되어 계속 70%가 적용되며, 2주택 이하이면서 조정대상지역이 아닌 다주택자도 70%에 머뭅니다.

세부담 상한이 200%로 오르면 어떻게 되나요?

종부법 §10에 따라 해당 연도 재산세액상당액과 종부세액상당액을 합한 '총세액상당액'이 직전연도 총세액상당액의 일정 비율을 초과하면 초과분은 없는 것으로 봅니다. 이 비율이 현행 150%에서 '27년 납세의무 성립분부터 200%로 완화됩니다. 전년보다 세액이 급증하더라도 최대 2배까지만 늘어나도록 제한하는 폭이 넓어지는 것입니다.

종부세 말고 농어촌특별세도 내나요?

네. 농어촌특별세법 §5①8호에 따라 종합부동산세 결정세액의 20%를 농어촌특별세로 함께 납부해야 합니다. 예를 들어 종부세 결정세액이 100만원이면 농어촌특별세 20만원이 추가되어 실제 총 납부액은 120만원입니다. 이 비율은 개편안에서도 바뀌지 않습니다.

근거·출처: 종합부동산세법 §7·§8·§9·§10 및 2026 세제개편안(정부안), 농어촌특별세법 §5