정부안 · 국회 통과 전이 계산기는 2026년 8월 재정경제부가 발표한 세제개편안 상세본 기준으로, 양도소득세 항목(장기보유특별공제 개편·기본공제 확대·다주택 중과 완화)의 현행과 개정안을 비교해 계산합니다. 아직 국회에 제출되지 않은 정부안이며 심의 과정에서 세율·시행일이 바뀔 수 있습니다.
항목별 적용시기가 서로 다릅니다. 장기보유(거주)특별공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터, 기본공제 확대와 다주택 중과 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 각각 적용됩니다. 아래 계산 결과의 적용시기를 함께 확인하세요.
장기보유(거주)공제 -
현행-
선택 시점-
차액-
적용시기'28.1.1. 이후 양도분부터(개편)
근거 조문소득법 §95②·③
양도소득 기본공제 -
현행-
선택 시점-
차액-
적용시기'27.1.1. 이후 양도분부터
근거 조문소득법 §103
산출세액(다주택 중과 포함) -
현행-
선택 시점-
차액-
적용시기기본세율은 상시, 중과 완화는 '27.1.1. 이후 양도분부터(한시)
근거 조문소득법 §55·§104⑦
고령 1주택자 한시 감면 자가 점검(조특법 §71의3 신설)
아래 요건을 모두 충족하면 이 계산기의 산출세액과 별도로 감면을 받을 수 있습니다. 요건 판정이 복잡해 계산기에 자동 반영하지 않았습니다.
- 양도일 현재 만 65세 이상
- 1세대1주택자의 주택 양도
- 양도일 현재 2년 계속 거주 중이며, 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택
- 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도
- 양도 후 6개월 이내 비수도권으로 이주
감면율: '27년 양도분 50%(한도 5억원) · '28년 양도분 30%(한도 3억원). 적용기한 '28.12.31.
사후관리: 6개월 내 미이주, 5년 내 수도권 주택 재취득·재이주, 5년 내 재매수 시 감면세액에 이자상당가산액(1일 0.022%)을 더해 추징됩니다.
2026 세제개편안, 양도소득세는 무엇이 달라지나
2026년 8월 발표된 정부 세제개편안은 주택 양도소득세의 장기보유특별공제를 장기거주소득공제(주택·조합원입주권)와 장기보유소득공제(토지·주택 외 건물)로 나눕니다. 이 계산기는 주택 양도를 기준으로 장기거주소득공제 쪽 개편만 다룹니다.
항목마다 적용시기가 다르다는 점이 중요합니다. 장기보유(거주)특별공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되고, 기본공제 확대와 다주택 중과 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 두 시기를 혼동하면 계산이 완전히 달라집니다.
1세대1주택자는 거주기간 비중이 커집니다. 2029년부터는 보유공제가 완전히 폐지되고 거주공제(연 8%, 최대 80%)만 남기 때문에, 보유기간은 길어도 거주기간이 짧으면 오히려 공제액이 줄어들 수 있습니다. 다주택자는 2028년부터 거주공제와 보유공제 중 유리한 쪽을 선택하고, 2029년부터는 거주공제(2년 이상 거주 시)만 인정됩니다.
기본공제도 함께 바뀝니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대1주택은 연 250만원이던 기본공제가 2,500만원으로 늘어납니다. 조정대상지역 다주택자는 2027~2028년 한시로 중과 가산세율이 낮아지지만, 이 계산기가 다루는 정부안 상세본에는 2029년 이후 세율이 명시돼 있지 않습니다.
월세세액공제·퇴직연금 세액공제 등 다른 2026 세제개편 항목은 2026 세제개편안 계산기에서, 보유세(종합부동산세·재산세) 개편은 2026 보유세 시뮬레이터에서 확인할 수 있습니다.
이 계산은 재정경제부가 2026년 8월 발표한 세제개편안 상세본 기준의 추정 결과이며 세무 조언이 아닙니다. 법안은 국회 심의 과정에서 세율·한도·시행일이 바뀔 수 있습니다. 지방소득세(산출세액의 10%)는 포함되지 않았습니다. 고령 1주택자 한시 감면(조특법 §71의3)은 요건이 복잡해 자동 반영되지 않으므로 위 체크리스트로 별도 확인하세요. 장기보유(거주)공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터, 기본공제 확대와 다주택 중과 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 각각 적용되는 정부안입니다. 확정 세액은 국세청 홈택스 또는 세무대리인에게 확인하세요.
2026 세제개편안으로 양도소득세는 어떻게 달라지나
장기보유특별공제가 장기거주소득공제·장기보유소득공제로 나뉘어 2028년부터 거주기간 비중이 커지고 2029년엔 보유공제가 폐지됩니다. 기본공제는 10년 이상 거주한 1세대1주택에 한해 2,500만원으로 늘고, 조정대상지역 다주택 중과는 2027~2028년 한시로 완화됩니다. 전부 아직 국회 통과 전 정부안입니다.
계산 순서
- 양도가액과 취득가액+필요경비를 억원 단위로 입력해 양도차익을 확인합니다.
- 보유기간과 거주기간을 년 단위로 입력합니다. 3년 미만 보유는 장기보유(거주)공제가 적용되지 않고, 2년 미만 보유는 이 계산기 범위 밖인 단기양도소득세율이 적용됩니다.
- 1세대1주택 여부를 선택합니다. 1세대1주택은 양도가액 중 12억원 초과 비중만 과세되고, 다주택자는 전액이 과세대상입니다.
- 다주택자라면 주택 수(2주택/3주택 이상)와 조정대상지역 여부를 선택해 중과 가산세율 판정에 반영합니다.
- 비교하고 싶은 양도 시점(현행·'27·'28·'29)을 선택합니다. 장기보유(거주)공제는 2028년, 기본공제 확대와 중과 완화는 2027년부터 적용되는 서로 다른 시행일을 반영해 현행과 비교됩니다.
- 장기보유(거주)공제·기본공제·산출세액 카드에서 현행과 선택 시점을 비교하고, 각 카드의 산출 과정 텍스트로 계산 근거를 확인합니다.
공제·과세표준 계산 공식
과세대상 양도차익 = 양도차익 × 과세비율(1세대1주택 12억원 초과분만) → 양도소득금액 = 과세대상 양도차익 − 장기보유(거주)공제액 → 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 → 산출세액 = 과세표준 × (기본세율 + 다주택 중과 가산율) − 누진공제
- 과세비율 = 1세대1주택이고 양도가액이 12억원을 초과하면 (양도가액−12억원)/양도가액, 12억원 이하면 0(전액 비과세). 다주택자는 항상 1(전액 과세).
- 장기보유(거주)공제율 = 1세대1주택(3년 이상 보유+2년 이상 거주)은 거주공제+보유공제 합산, 그 외(다주택 또는 요건 미충족 1주택)는 별도 표 적용.
- 기본공제 = 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대1주택(2027년 이후 양도분)은 2,500만원, 그 외는 250만원.
- 다주택 중과 가산율 = 조정대상지역의 2주택 이상 보유(2년 이상 보유)만 해당, 1세대1주택은 0.
공제율·중과 가산율 단계별 변경(정부안)
| 항목 | '27.1.1.~'27.12.31. | '28.1.1.~'28.12.31. | '29.1.1. 이후 |
|---|
| 1세대1주택 거주공제(연율·최대) | 연4%, 최대40%(현행과 동일) | 연6%, 최대60% | 연8%, 최대80% |
| 1세대1주택 보유공제(연율·최대) | 연4%, 최대40%(현행과 동일) | 연2%, 최대20% | 폐지 |
| 다주택자 보유공제(연율·최대) | 연2%, 최대30%(현행과 동일) | 연1%, 최대15%(거주공제와 비교해 유리한 쪽) | 폐지(거주공제만 적용) |
| 다주택자 거주공제(2년 이상 거주 시) | 해당 없음 | 연2%, 최대30% | 연2%, 최대30% |
| 1세대2주택 조정지역 중과 가산율(보유 2년 이상) | 기본세율+5%p(현행 +20%p에서 완화) | 기본세율+10%p | 정부안 상세본에 명시되지 않음 |
| 1세대3주택 이상 조정지역 중과 가산율(보유 2년 이상) | 기본세율+10%p(현행 +30%p에서 완화) | 기본세율+15%p | 정부안 상세본에 명시되지 않음 |
검증된 계산 예시
| 조건 | 현행 산출세액 | 선택 시점 산출세액 | 차액 |
|---|
| 1세대1주택 · 양도 20억원 · 취득 10억원 · 보유 12년 · 거주 12년 · '29 선택 | 1,284.0만원 | 744.0만원 | -540.0만원 |
| 1세대1주택 · 양도 16억원 · 취득 8억원 · 보유 10년 · 거주 3년 · '29 선택 | 1,728.5만원 | 3,688.5만원 | +1,960.0만원 |
| 1세대2주택 · 조정대상지역 · 양도 10억원 · 취득 6억원 · 보유 5년 · '27 선택 | 18,856.0만원 | 13,493.5만원 | -5,362.5만원 |
자주 묻는 질문
양도소득세 계산기 2026 세제개편안은 지금 바로 적용되나요?
아니요. 이 계산기가 다루는 항목은 전부 국회 통과 전 정부안입니다. 장기보유(거주)공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터, 기본공제 확대와 다주택 중과 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 각각 적용될 예정입니다. 지금 당장 양도하는 주택에는 적용되지 않습니다.
장기보유특별공제와 장기거주소득공제는 어떻게 다른가요?
장기거주소득공제는 2026 세제개편안이 주택·조합원입주권에 붙인 새 이름입니다. 명칭만 바뀌는 것이 아니라 공제 구조도 2028년부터 거주기간 비중이 커지고, 2029년부터는 보유기간에 대한 공제(보유공제)가 완전히 사라져 거주공제만 남습니다. 토지·주택 외 건물은 장기보유소득공제로 별도 분류됩니다.
보유기간은 길지만 거주기간이 짧으면 2029년 이후 세금이 더 늘어날 수 있나요?
네, 그럴 수 있습니다. 2029년부터 1세대1주택자의 보유공제가 폐지되고 거주공제(연 8%, 최대 80%)만 남기 때문에, 보유기간은 10년이 넘어도 거주기간이 짧으면 공제액이 오히려 줄어들어 세액이 늘어날 수 있습니다. 이 계산기의 '보유 10년·거주 3년' 예시가 이 경우에 해당합니다.
다주택자 조정대상지역 중과 완화는 언제까지 적용되나요?
정부안 상세본은 2027년(2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p)과 2028년(2주택 +10%p·3주택 이상 +15%p) 세율만 제시하고 있으며, 2029년 이후 세율은 명시하지 않았습니다. 이 계산기는 2029년 선택 시 참고용으로 상시세율(2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p) 복귀를 가정해 표시하며, 확정된 내용이 아니라는 점을 함께 안내합니다.
이 계산기에 지방소득세도 포함되나요?
아니요. 이 계산기의 산출세액은 지방소득세(산출세액의 10%)를 포함하지 않습니다. 실제 납부해야 할 총액은 이 계산 결과에 10%를 더해야 합니다.
이 계산기는 재정경제부가 2026년 8월 발표한 세제개편안 상세본의 조문 대조표를 기준으로 하며, 주택·조합원입주권 양도의 장기거주소득공제·양도소득 기본공제 확대·다주택자 조정대상지역 중과 완화 3개 항목만 계산합니다. 고령 1주택자 한시 감면(조특법 §71의3)은 요건 판정이 복잡해 자동 계산에 포함하지 않고 체크리스트로만 안내합니다. 보유기간 2년 미만 단기양도, 지방소득세, 토지·건물(주택 외) 장기보유소득공제는 이 계산기 범위 밖입니다. 다주택 중과 가산율은 2029년 이후 정부안 상세본에 명시되지 않아 상시세율 복귀를 가정한 참고값입니다. 세제개편안은 아직 국회에 제출되지 않았으며 심의 과정에서 세율·한도·시행일이 바뀔 수 있습니다. 이 계산 결과는 세무 조언이 아니며 확정 세액은 국세청 홈택스 또는 세무대리인을 통해 확인해야 합니다.
근거·출처: 재정경제부, 2026년 세제개편안 상세본(2026.8.)