2026 종부세 계산기 — 세제개편안 시뮬레이터

2026 종부세 개편, 무엇이 달라지나

2026년 8월 발표된 정부 세제개편안에는 종합부동산세(종부세) 관련 항목이 대거 포함되어 있습니다. 기본공제금액, 과세대상 기준, 공정시장가액비율, 세율 구간, 1세대1주택자 세액공제까지 사실상 종부세 계산식 전체가 바뀝니다. 이 계산기는 조문 대조표에서 수치가 확인된 항목만 담았습니다.

가장 큰 변화는 1세대1주택자의 기본공제가 거주 여부에 따라 갈린다는 점입니다. 현행은 실거주 여부와 무관하게 12억원이지만, 개정안은 실제 거주하면 14억원, 거주하지 않으면(예: 상속·투자 목적 1주택) 9억원으로 낮아집니다. 다주택자(그 외)는 반대로 완화되는데, 4억원에 거주주택 공시가격 비중을 곱한 금액(최대 9억원)을 더하는 방식이라 실거주 주택이 있으면 공제액이 늘어날 수 있습니다.

공정시장가액비율도 주택 수에 따라 갈립니다. 전 국민 60%였던 비율이 '27년에는 일괄 70%로 오르고, '28년 이후에는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대1주택자는 제외)만 80%로 한 번 더 오릅니다. 즉 1세대1주택자와 2주택 이하 비조정지역 보유자는 70%에서 멈추고, 다주택·조정지역 보유자만 단계적으로 더 오르는 구조입니다.

1세대1주택자 세액공제도 '보유기간' 중심에서 '거주기간' 중심으로 바뀝니다. '27년에는 보유공제(기존의 절반 요율)와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하는 과도기를 거쳐, '28년 이후에는 거주공제만 남습니다. 동시에 그동안 없었던 세액공제 금액 한도가 새로 생겨('27년 800만원, '28년 이후 600만원), 공시가격이 매우 높은 고령·장기거주자도 공제액이 한도에 막힐 수 있습니다.

이 계산기는 재산세·농어촌특별세(종부세액의 20%)를 계산하지 않으며, 세부담 상한(전년 대비 150%→200% 완화)도 반영하지 않습니다. 세부담 상한은 전년도 실제 보유세액을 알아야 계산할 수 있어 이번 버전에서는 제외했습니다. 근로소득·연말정산 관련 개편은 2026 세제개편안 계산기에서, 주택 처분 시 양도소득세는 양도세 시뮬레이터에서 함께 확인할 수 있습니다.

이 계산은 정부 세제개편안(2026.8. 발표) 기준의 추정 결과이며 세무 조언이 아닙니다. 법안은 국회 심의 과정에서 세율·기준금액이 바뀔 수 있습니다. 재산세와 농어촌특별세(종부세액의 20%)는 이 계산에 포함되지 않았으며, 세부담 상한(150%→200%)도 전년도 보유세액이 필요해 반영하지 않았습니다. 확정 세액은 국세청 홈택스 또는 세무대리인에게 확인하세요.

2026 종부세 개편안으로 얼마나 달라지나

종합부동산세는 기본공제금액·공정시장가액비율·세율·1세대1주택자 세액공제가 동시에 바뀌는 정부 세제개편안 대상입니다. 1세대1주택자는 실거주 여부에 따라 기본공제가 14억원 또는 9억원으로 갈리고, 다주택자·조정대상지역 보유자는 공정시장가액비율이 '28년 80%까지 단계적으로 오릅니다. 전 항목이 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되는 정부안이며 국회 통과 전입니다.

계산 순서

1. 보유한 모든 주택의 공시가격 합계와, 그중 실제 거주하는 주택 1채의 공시가격을 억원 단위로 입력합니다.
2. 주택 수, 1세대1주택 여부, 실거주 여부, 조정대상지역 보유 여부를 체크합니다. 이 네 가지가 기본공제·공정시장가액비율·세율 구간을 모두 결정합니다.
3. 1세대1주택자라면 세액공제 계산을 위해 만 나이, 보유기간, 거주기간을 입력합니다.
4. 현행·'27년·'28년 이후 3열에서 기본공제→과세표준→산출세액→세액공제→결정세액 순서로 계산 과정을 확인합니다.
5. 과세표준이 기본공제 이하라면 '과세 대상 아님'으로 표시되며, 그 경우 이후 항목은 계산되지 않습니다.

항목별 현행 vs 개정안 대조

검증된 계산 예시(결정세액, 산출→검증)

자주 묻는 질문

2026 종부세 개편안은 언제부터 적용되나요?

아직 국회에 제출되지 않은 정부안입니다. 통과되더라도 기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제 등 이 계산기가 다루는 모든 항목은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 종부세 납세의무는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준으로 성립하므로 실제로는 2027년 6월 1일 기준분부터입니다.

1세대1주택자 기본공제가 14억원이 아니라 9억원이 되는 경우는 언제인가요?

1세대1주택자라도 그 주택에 실제로 거주하지 않으면(예: 상속받아 보유만 하거나 다른 곳에서 전세로 거주하는 경우) 개정안 기준 기본공제가 14억원이 아닌 9억원으로 적용됩니다. 현행 제도는 거주 여부와 무관하게 12억원이므로, 비거주 1세대1주택자는 개정으로 기본공제가 오히려 12억원에서 9억원으로 낮아집니다.

다주택자 기본공제 '4억원+5억원×거주주택 비중'은 무엇을 뜻하나요?

다주택자(1세대1주택자가 아닌 경우)의 개정안 기본공제는 정액이 아니라, 보유 주택 중 실제 거주하는 주택 1채의 공시가격이 전체 공시가격 합계에서 차지하는 비중에 따라 4억원에서 9억원 사이로 달라집니다. 거주주택이 없으면(비중 0%) 4억원, 거주주택 공시가격이 전체와 같으면(비중 100%) 최대 9억원이 적용됩니다.

공정시장가액비율 80%는 누구에게 적용되나요?

'28년 이후 기준으로 3주택 이상을 보유했거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우에 80%가 적용됩니다. 다만 1세대1주택자는 이 규정에서 명시적으로 제외되어 계속 70%가 적용되며, 2주택 이하이면서 조정대상지역이 아닌 다주택자도 70%에 머뭅니다.

이 계산기에 재산세나 세부담 상한은 포함되나요?

아니요. 이 계산기는 종합부동산세(국세)만 계산하며 재산세(지방세)는 포함하지 않습니다. 종부세액의 20%인 농어촌특별세도 계산하지 않습니다. 세부담 상한(전년 대비 150%에서 200%로 완화)은 전년도 실제 보유세액을 알아야 계산할 수 있어 이번 버전에서는 반영하지 않았으며, 실제로는 전년 대비 증가 폭이 이 계산기의 결과보다 더 클 수도, 상한에 걸려 더 작을 수도 있습니다.

이 계산기는 재정경제부가 2026년 8월 발표한 세제개편안 상세본의 조문 대조표를 기준으로 하며, 종합부동산세 산출세액과 1세대1주택자 세액공제까지만 계산합니다. 재산세·농어촌특별세(종부세액의 20%)는 계산에 포함되지 않으며, 세부담 상한(150%→200%)은 전년도 보유세액이 필요해 반영하지 않았습니다. 세제개편안은 아직 국회에 제출되지 않았으며 9월 정기국회 제출과 12월 의결 과정에서 기준금액·세율·시행일이 바뀔 수 있습니다. 이 계산 결과는 세무 조언이 아니며, 확정 세액은 국세청 홈택스 또는 세무대리인을 통해 확인해야 합니다.

근거·출처: 재정경제부, 2026년 세제개편안 상세본(2026.8.)