토지·가옥의 고정자산세 평가액과 토지 면적을 입력하면, 주택용지 특례가 적용되는 통상 시와 권고를 받아 특례가 제외된 이후의 고정자산세를 나란히 비교할 수 있습니다.
평가액이 면적당 균일(1㎡당 동일 금액)하다고 가정하여, 200㎡ 이하 소규모 주택용지 부분과 200㎡ 초과 일반 주택용지 부분으로 안분합니다.
도시계획세는 시가화구역(市街化区域) 내 토지·가옥에만 부과됩니다. 해당 여부는 지자체에 확인하세요.
가옥 고정자산세는 특례 제외의 영향을 받지 않아 통상 시·권고 후 모두 동일합니다.
2023년 개정된 일본 공가등대책특별조치법에 따라 지자체는 방치된 빈집을 특정공가등(特定空家等) 또는 신설된 관리부실공가등(管理不全空家等)으로 지정할 수 있습니다. 두 구분 모두 지자체로부터 권고(勧告)를 받고 부과기준일(賦課期日, 1월 1일) 시점까지 개선되지 않으면, 해당 부지에 적용되던 주택용지 특례(고정자산세 과세표준을 1/6 또는 1/3로 낮추는 조치)가 제외됩니다.
특례가 제외되면 토지는 경감 전 평가액 그대로 과세되어, 200㎡ 이하 소규모 주택용지 부분은 고정자산세가 최대 6배(1/6→1/1), 200㎡ 초과 일반 주택용지 부분은 최대 3배(1/3→1/1)가 됩니다. 도시계획세는 경감 비율이 달라(소규모 1/3·일반 2/3) 배율도 3배·1.5배로 다릅니다. 가옥 고정자산세는 이 특례와 무관하므로 변하지 않습니다.
| 구분 | 고정자산세(과세표준 특례율) | 도시계획세(과세표준 특례율) |
|---|---|---|
| 소규모 주택용지(200㎡ 이하 부분) | 1/6 | 1/3 |
| 일반 주택용지(200㎡ 초과 부분) | 1/3 | 2/3 |
| 권고 후(특례 제외·전체 부분) | 1/1(특례 없음) | 1/1(특례 없음) |
특정공가등·관리부실공가등이 지자체로부터 권고를 받고 다음 부과기준일(1월 1일)까지 개선되지 않으면 주택용지 특례가 제외되어 토지 고정자산세가 최대 6배까지 오릅니다. 예를 들어 평가액 1,200만엔·150㎡ 소규모 주택용지는 통상 28,000엔이던 토지 고정자산세가 특례 제외 후 168,000엔으로 오릅니다(가옥분은 별도로 변하지 않음).
| 구분 | 고정자산세(과세표준 특례율) | 도시계획세(과세표준 특례율) |
|---|---|---|
| 소규모 주택용지(200㎡ 이하 부분) | 1/6 | 1/3 |
| 일반 주택용지(200㎡ 초과 부분) | 1/3 | 2/3 |
| 권고 후(특례 제외·전체 부분) | 1/1(특례 없음) | 1/1(특례 없음) |
특정공가등 또는 관리부실공가등으로 권고를 받은 부동산이 부과기준일인 1월 1일 시점까지도 개선되지 않으면 그 연도분부터 주택용지 특례가 제외되어 토지 고정자산세가 오릅니다. 개선하면 특례는 다시 적용됩니다.
대상 부지가 200㎡ 이하 소규모 주택용지여야 합니다. 특정공가등 또는 관리부실공가등으로 지정되어 지자체 권고를 받고 부과기준일까지 개선되지 않으면 1/6 특례가 제외되어 평가액 그대로(1/1) 과세되며, 결과적으로 약 6배가 됩니다. 200㎡ 초과 일반 주택용지 부분은 1/3 특례가 제외되어 약 3배입니다.
권고를 받은 것만으로는 세액이 바뀌지 않습니다. 다음 부과기준일까지 개선되지 않아야만 해당 부지의 주택용지 특례(고정자산세 1/6 또는 1/3, 도시계획세 1/3 또는 2/3)가 제외되어 토지 과세표준이 평가액 그대로가 됩니다. 가옥 고정자산세는 영향을 받지 않습니다.
특정공가등은 2015년 시행된 기존 구분으로 붕괴 우려 등 상태가 심각한 빈집이 대상입니다. 관리부실공가등은 2023년 개정으로 신설된 구분으로, 특정공가등이 되기 전 단계의 관리가 부실한 빈집이 대상입니다. 두 구분 모두 권고를 받고 개선되지 않으면 동일한 시점에 주택용지 특례가 제외됩니다.
나대지로 만들면 주택용지 특례를 받을 수 없어 세액이 오르기 때문에, 일부 소유자는 낡은 가옥을 일부러 남겨둔 채 빈집으로 방치해 왔습니다. 이 허점을 막기 위해 2023년 법 개정으로 특정공가등에 더해 관리부실공가등 구분이 신설되어, 가옥이 남아 있어도 권고 단계에서 주택용지 특례를 제외할 수 있게 됐습니다.
중요: 표준세율 1.4%·도시계획세 상한 0.3%는 지자체에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세율·평가액은 해당 지자체에 확인하세요. 이 계산은 참고용 추정치이며 실제 납세고지서 금액을 보장하지 않습니다.
근거·출처: 총무성 — 고정자산세(토지·가옥) 개요·특례 비율, 국토교통성 — 공가등 관리 적정화 자료(PDF), 도쿄도 주세국 — 특정공가등·관리부실공가등 주택용지 특례 제외